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房产纠纷
发布时间:2020-02-01 11:27作者: 律师编辑浏览量:155次

房屋抵押后能否出卖(一审)

(本案为真实案例,为保护当事人的隐私,文中隐去当事人真实姓名和房屋真实地址)
北京市朝阳区人民法院
民事判决书
               
                                                 (2007)朝民初字第14932号
    原告(反诉被告)CC,男,1974年12月22日出生,汉族,吴江市KJ煤炭有限公司经理,住北京市石景山区模式口东里SE栋E门YLY号。
    被告(反诉原告)BB,男,1968年6月18日出生,汉族,HM集团董事长,住北京市朝阳区广渠门外大街富力城A8-XXXX号房屋。
    委托代理人高连宇,北京高连宇律师事务所律师。
    原告(反诉被告)CC(以下简称姓名)与被告(反诉原告)BB以下简称姓名)房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,CC、BB及其委托代理人高连宇参加了诉讼,本案现已审理终结。
     CC诉称:2005年3月,我与BB签订《房屋出售协议书》,约定我将贷款购买的位于北京市朝阳区广渠门外大街富力城A8-XXXX号房屋转让给BB,BB以分期付款方式支付房款。因该房屋已办理了抵押登记,在未经抵押权人同意的情况下,我不能出售房屋。故我起诉要求确认我与BB于2005年3月20日签订的《房屋出售协议书》无效,BB向我返还北京市朝阳区广渠门外大街富力城A8-XXXX号房屋。要求被告按每月5000元的标准给付2006年7月至2007年12月的租金。
     BB辩称:因我与CC签订《房屋出售协议书》时,该房屋没有进行抵押登记,且CC因房屋办理了登记而主张协议无效没有依据,故我不同意CC的诉讼请求。
     BB反诉称:根据协议,我和CC应在2007年7月20日后办理房屋产权过户手续,现我要求CC为我办理北京市朝阳区广渠门外大街富力城A8-XXXX号房屋的过户手续;在办理过户手续时,我可将剩余购房款764 400元一次性支付CC。
     CC反诉辩称:因诉争房屋已办理抵押登记,在未经抵押权人同意的情况下,我不能出售房屋并办理过户手续,故我不同意BB的诉讼请求。
   经审理查明:2003年7月21日,CC作为买受人以按揭贷款方式购买北京市朝阳区广渠门外大街富力城A8-XXXX号房屋。2003年8月1日,CC作为借款人与贷款人中国工商银行北京市朝阳支行(以下简称朝阳支行)签订《个人购房借款合同》,由CC向朝阳支行借款58万元用于购买上述房屋,CC将该房屋抵押给朝阳支行作为借款担保。双方于2006年4月18日办理了该房屋的抵押物登记。2005年12月8日北京市朝阳区建设委员会填发房屋所有权证,该房屋所有权人登记在CC名下,其中载明房屋建筑面积为90.44平方米。
    另查,2005年3月20日,CC作为甲方与作为乙方的BB签订房屋出售协议书,约定:甲方将北京市朝阳区广渠门外大街富力城A8-XXXX号房屋转让给乙方;甲方将已付的房屋保险、维修基金、物业管理费及甲乙双方房屋产权过户手续费由乙方承担,其他该户产权转让发生的一切费用均由甲方承担(包括营业税、教育附加税等);房屋总面积90.7平方米,经双方协商同意以每平方米1万元的价格成交计算,共计907 000元;因房屋产权证开发商正在办理过程中,故乙方付给甲方购房预付金每月5000元,等甲方产权证办理完毕两年后,即2007年7月20日后双方办理产权过户手续,期间乙方付给甲方每月5000元预付金,共计28个月140 000元,乙方每3个月支付一次预付金;在双方办理产权过户时,全部预付金折抵购房款,剩余购房款767 000元,乙方一次性以人民币形式支付甲方。合同签订后,CC将上述房屋交付BB;BB于2005年3月20日至2006年3月29日期间支付CC购房预付金75 000元,并分别于2007年3月5日、2007年3月19日将购房预付金65 000元向北京市朝阳区公证处提存。
2006年8月,CC之妻AA曾诉至本院,要求确认CC与BB之间的房屋出售协议无效。本院以(2006)朝民初字第24307号民事判决书,判决驳回AA的诉讼请求。该判决书已发生法律效力。
     审理中,BB主张诉争房屋的建筑面积为90.44平方米,房款应为904 400元。CC就变更房款不予认可。
    上述事实,有房屋出售协议书、个人购房借款合同、房屋所有权证及双方的当事人陈述等在案佐证。
   本院认为:抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任。本案中,CC以未经抵押权人同意不得转让房屋为由,主张其与BB签订的房屋出售协议无效,但根据上述规定,CC向BB转让房屋的行为并不作无效处理,故双方签订的的房屋出售协议属有效合同。对CC的诉讼请求,本院不予支持。
   当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据房屋出售协议,双方应于CC产权证办理完毕两年后办理房屋产权过户手续。故BB要求CC为其办理房屋过户手续的请求,符合合同约定,本院予以支持。BB表示在办理房屋手续时将剩余购房款一次性支付CC,本院不持异议,因双方对房款已进行明确约定,故BB主张变更房款,本院不予支持。
    综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条之规定,判决如下:
      一、原告(反诉被告)CC于本判决生效后六十日内为被告(反诉原告)BB办理北京市朝阳区广渠门外大街富力城A8-XXXX号房屋的过户手续;被告(反诉原告)BB在办理该房屋过户手续时,一次性支付原告(反诉被告)购房款七十六万七千元。
     二、驳回原告(反诉被告)CC的诉讼请求。
     三、驳回被告(反诉原告)BB其他诉讼请求。
   案件受理费一千零二十五元由原告CC负担(已交纳)。
   反诉案件受理费二十五元,由原告CC负担(被告BB已交纳,原告CC于本判决生效后七日内给付被告BB)。
    如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
                      审    判    长:童 雪 霏
         代 理 审 判 员:李    戈
         代 理 审 判 员:雷 恩 强
         二 〇 〇 八年 七月 十四日
          书    记    员:郑    磊
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